发布日期：2024-12-30 02:13 点击次数：91
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STUDY
何为REITs
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REITs基本概念
REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs可将不动产的直接物权转化为流动性较强的权益凭证，对于中小投资者来说，REITs为其提供了投资大型不动产的渠道，具有流动性高、收益相对稳定、安全性较强等特点；对于原始权益人来说，REITs的推出帮助其盘活存量资产、提前收回资金，持续扩大投资。
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REITs与ABS比较
1.REITs与ABS的相似之处
11 月 26 日，华为 Mate 品牌盛典结束后，华为常务董事、终端 BG 董事长、智能汽车解决方案 BU 董事长余承东第一时间在微博上晒出尊界 S800 的"战绩"："品牌盛典刚结束，一看手机，有朋友直接微信转账了 6 万给我，要订 3 台尊界。"
根据越南最高人民检察院的公诉书，张美兰建立了由 1000 家子公司和合资公司组成的万盛发生态体系，并通过成为西贡股份商业银行的控股股东，从银行提取资金满足个人需要。
其一，二者实质上均为资产证券化的手段。资产证券化（Asset- Securitization）是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。ABS（Asset-backed Securities，资产支持证券）是指将原本缺乏流动性但能在未来产生稳定现金流的资产（如贷款、租赁、应收账款等），通过结构化设计进行信用增级，转化为可以交易的证券。REITs本质上是把流动性较低的、非证券形态的不动产，转化为资本市场上的证券资产，是不动产证券化的重要手段。
其二，二者均解决了原始权益人“融资难”问题。ABS使原始权益人可将其资产出让给SPV公司的管理人，并收到管理人直接支付的购买基础资产的全部价款，从而获得融资。REITs使不动产的投资人范围扩大，原始权益人可收到投资人为购买有价证券支付的价款，从而获得融资。同时，二者均为投资者提供了更多的投资机会，丰富其投资产品配置。
其三，二者均需要优质的底层资产作为收益来源。对于ABS，其底层资产需权属清晰，存在可识别、可转让等特征，且现金流应当独立、持续、稳定、可预测和可特定化。对于REITs，其底层资产需是产权清晰完整的实体资产，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定，且必须能够产生稳定的经营现金流。
2.REITs与ABS的不同之处
REITs与ABS在实务中是不同的两种金融工具，具有不同的性质、使用条件和场景，主要表现在以下方面：
其一，交易结构及资产归属不同。ABS涉及资产转移，原始权益人需将底层资产转让给SPV公司，交易结构的设计主要是为了隔离原始权益人的破产风险，并对底层资产进行增信。REITs不涉及资产转移，交易结构一般采用“基金/信托+资产支持专项计划+SPV+底层资产”的模式，资产支持专项计划和SPV设立分别是为了持有非上市公司的股权和搭建避税的股债结构。
其二，底层资产种类不同。ABS的底层资产更为丰富，包括应收账款、融资租赁债权、企业融资债权、不动产抵押贷款基础资产、不动产等。REITs底层资产为不动产，比如写字楼、商业综合体、酒店、公寓等；公募REITs中，底层资产为基础设施，包括产业园区、保障性租赁住房、高速公路、百货商场、购物中心、农贸市场等。
其三，投资者结构与所承担的风险不同。ABS底层资产丰富，各资产所具有的风险和收益也具有较大差距，产品设计时，ABS通常将投资者设计为优先级和劣后级，劣后资金具有更高的风险和收益水平。REITs整体的收益与风险适中，基本为平级架构。
其四，收入来源及收益分配性质不同。ABS的主要收入来源更多的是相对固定的利息、费用、门票等，上浮空间小，收益分配时，以付息为主要形式，相对固定，期限大多数为3-5年，具有“债”的性质。REITs的主要收入来源是地产项目的租金收益以及项目增值，项目周期较长，且REITs公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他业务，扩大REITs经营规模。收益分配时，以收益分红为主要形式，具有“股”的性质。
其五，资金的募集方式不同。ABS根据产品种类不同，具有不同的交易场所和募集方式，包括场内交易所、场外OTC和银行间市场等，客户群体相对较小；REITs更多通过场内交易所完成募集，公募的受众客户群体更为广泛，流动性较高。
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交易结构
从交易实体来看，主要包括公募基金/私募基金、资产支持专项计划、特殊目的实体（SPV）、项目公司和底层资产。从交易主体来看，主要包括原始权益人、外部管理机构、托管人、基金管理人、基金托管人和计划管理人。
从我国不动产投资信托基金业务实践来看，类REITs的交易架构搭建流程主要如下：
一是原始权益人将底层资产注入项目公司。
二是基金管理人成立一支契约型私募基金/公募基金，原始权益人先少量出资认购该基金份额，随后为基金办理相关备案手续。
三是原始权益人将其认购的基金份额转让给专项计划，投资者将资金投资至专项计划，由专项计划向基金缴纳剩余出资。
四是基金收购项目公司股权以间接控制标的物业，并向项目公司发放委托贷款，从而对项目公司形成股债结构。若项目公司没有存量债务，还需要通过新设SPV构建债务实现私募基金与项目公司的股债结构搭建。
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图：类REITs交易结构
对于公募REITs来说，其在搭建“SPV-项目公司-底层资产-资产支持专项计划”结构后，利用公募基金持有资产支持专项计划的全部份额，使战略投资者、专业机构投资者和公众投资者认购公募基金份额，以实现发行。
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REITs发展历程
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发展背景
REITs 自1960s 于美国诞生以来，推出REITs 的国家及地区逐步增多，至今约有超40个国家和地区建立了REITs市场。 其中，大部分国家及地区推出政策的背景均为经济遭遇危机、低迷或减速的情况。以美国、日本、新加坡等国家及地区为例，其推行REITs的时间节点均处于经济调整期，GDP增速出现明显下滑、城镇化发展到较高水平，增速放缓，住宅市场到达顶部并逐步走弱，而商业地产供给充足。在这样的背景下，REITs的发展能够促进金融与不动产良性循环。
国内的REITs于2000年初引起关注与讨论，并陆续有类REITs产品发行，然而，REITs真正的发展“红利期”为2020年，即房地产市场接近饱和、宏观经济受疫情冲击、GDP增速明显下滑之时。从中短期看，应对变化的外部环境和日益增大的下行经济压力，REITs市场建设将成为经济中国的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力经济中国转型升级。
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发展历程
1.2001~2005年，探索阶段
2001年，国内信托法出台，次年房地产信托业务诞生，引起了设立REITs的讨论。2004年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启我国对资产证券化业务的探索。2005年，商务部提出开放国内REITs融资渠道的建议，同年，越秀REITs在港交所上市，标志着我国首单内陆REITs上市。
2.2006~2013年，研究阶段
2007年，随着中国人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组，着手中国境内REITs市场建设工作，中国REITS市场进入研究论证阶段。2008年，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道，REITs首次在国家层面作为一种企业融资渠道方式提出。2009年，银监会和人民银行联合出台《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，对REITs产品的主体上市、交易规则、投资方案作出明确规定。
3.2014~2018年，类REITs发展阶段
2014年4月，我国首单“类REITs”产品——中信启航REITs成功发行并在深交所综合协议交易平台挂牌转让。同年9月30日，中国人民银行和中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要积极稳妥开展REITs试点工作。2015年1月6日，国家住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进REITs试点，并积极鼓励投资REITs产品。2018年2月12日，深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新。
4.2019年至今，公募REITs发展阶段
2019年，上交所指出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。2020年，中国证监会和国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》；中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着中国公募REITs正式拉开帷幕。
2021年5月24日，首批基础设施公募REITs开启网下询价。同年6月21日，首批9只基础设施公募REITs正式上市。截至目前，已有29支公募REITs产品发行。
2023年3月，证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，REITs扩容到消费、商业领域。
5.未来展望
自REITs在中国引起热议以来，已有超20年的时间，在此过程中，经历了制度的不断完善，投资者对REITs的认可程度逐渐提高，REITs已经成为重要的金融工具。目前，我国REITs市场已初具规模，市场环境日趋成熟，试点范围不断拓展，制度建设持续完善。
未来，随着存量资产释放、底层资产逐渐丰富，投资者将更加多元，相关立法、信息披露、退市、税收优惠等各环节制度建设有望逐步完备，这些都将助推REITs市场良性可持续发展。
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REITs在AMC行业中的应用
从AMC开展资产收购和处置业务的角色需要来看，REITs作为金融市场的重要产品，一是可以助力公司内部存量资产盘活，提高不良资产处置效率；二是可以缓解清收压力，加快资金流转；三是促进价格发现，优化资源配置，当预期租金和资产价格上升时，REITs的股价通常先于资产市场向上波动，进而成为不动产市场价格的“锚”。
从助力社会存量资产盘活、对外开拓业务的角色需要来看，AMC可以充分利用REITs参与盘活社会存量资产、扩大有效投资。《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）指出，未来要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，其中，AMC可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施。
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